2011年4月4日房主石某将座落在桃山区建民小区后身二层住宅楼租给邹某,双方签订房屋租赁合同,约定租赁时间从2011年4月4日至2012年4月3日止,邹某无权转租。2012年2月29日,邹某将房屋以3000.00元价格将房屋客厅部分转租给王某,租期从2012年2月27日至2012年8月27日止。2013年3月27日,姜某与王某签订《转让合同》,王某将该住宅楼内开的智慧看护站转让给姜某,约定王某不得在九小附近开看护站等事宜,双方商定转让金为28 000.00元,房屋租期至2012年7月4日止。姜某交付全部转让金后于2012年3月28日开始运营看护站,至2012年4月3日,房主石某到看护站要求收回房屋。
原审认为,房屋转租应当征得出租人同意,即使承租人交清了租赁期限内的房租,在租赁有效期内享有对该房屋的实际使用权,仍不得擅自转租;同时,转租的期限应当在原租赁合同规定的期限内。在原租赁期限外,承租人更无权出租该房屋。本案中王某在未与房主就租赁房屋事宜达成一致情况下,即与姜某签订转让协议,且约定房屋转租期超过原租赁合同规定期限,转让行为无效,该转让费应按无效合同的后果进行处理,王某收取的28 000.00元应当予以返还。
本院认为,上诉人王某从邹某处转租原房主石某的住宅楼经营看护站,作为承租人,在未征得原房主石某同意的情况下,擅自将房屋转租给被上诉人姜某,并收取被上诉人姜某看护站转让款28 000.00元,姜某接收看护站后仅仅经营四天,原房主石某就以与邹某原房屋租赁合同到期为由要求收房,致使姜某无法继续经营,引发本案诉讼。因王某擅自转租且转租期限超过原租赁合同期限,其转租行为无效,从而导致其与姜某的“转让合同”无法继续履行,原审法院判决双方的“转让合同”按无效合同处理,双方因该合同取得的财产各自返还,符合本案实情,未有不当。
原审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人王某的上诉主张无事实及法律依据,本院依法不予支持。