（一）案件回放

    原告诉称：2011年1月8日，原、被告双方平等协商一致后签订房屋租赁合同书一份。该合同约定租赁期限为两年，自2011年1月10日至2013年1月10日止，房屋租赁费每年一万元，上打租。合同还约定租赁期间被告承担水、电、取暖费、装潢等一切费用。合同签订后双方已实际履行。2012年1月10日，原告通知被告交纳下一年房租费时遭到拒绝。被告承租期间不但违反合同约定，拒不交纳2011年度供热费，而且由于使用不当，将租赁房屋的电动卷帘门及电机损坏。为此，双方多次协商未果，故原告诉至法院，要求法院依法判令被告支付2012年1月10日至2013年1月10日房屋租赁费10000.00元，2011年年度供热费5048.25元，赔偿租赁房屋卷帘门电动机1200.00元，卷帘门维修费500.00元，并承担本案诉讼费用。

    被告辩称：1、被告与原告先兑网吧后签订房屋租赁合同，合同约定年租金1万元，当年2011年1月8日交付原告21万元，包括兑网吧20万元，在2011年冬季采暖期前三个月被告在汽车公司综合楼一楼承包业主处已交了三个月的报停费，被告是自备采暖器供暖的，后在2012年1月8日被告已书面告知原告不租该房屋了，并贴有解除合同告知单，还电话通知他多次，面谈过多次。被告搬离此房屋后承包供热业主给该房进行了供热，被告这时已没有享受到热能，原告再要求支付全面的供热费毫无道理，并且是原告出尔反尔不同意再租房给被告的。2、原告的卷帘门电动机在被告接收时就不好使，反复修理也无济于事，该电动门装置早已过了使用年限应做报废处理，原告要求全部赔偿无法律依据。3、原告网吧营业执照早已超期多年不年检，未办理变更经营权人，外兑网吧原告有欺诈行为，造成被告的损失应由原告退赔。原告网吧两年未年检，这是先合同义务，被告违反合同，应按无效合同，该合同自始无效，第一年已实际履行，第二年被告因原告不租此房或上涨房租而解除合同，履行了告知义务，并且没有实际承租此房，原告无理由索要次年的租金。综上，应驳回原告无理之诉。

    人民法院经公开审理查明：2011年1月8日，原、被告签订房屋租赁合同书一份。该合同约定租赁期限为两年，自2011年1月10日至2013年1月10日止，房屋租赁费每年一万元，每年的一月份将一年的房租费付清。租房期间的水、电、取暖费、装潢等一切费用由被告承担。合同签订后双方已实际履行一年。2011年度的供热费是原告交纳的。双方在履行第二年租约时发生争议，被告在租赁房屋房门上粘贴上“2011年12月28日杜某某接房”的字条后，单方将物品搬出租赁房屋。

    上述事实有下列证据证明：

    1.原告的身份证明一份，证明原告以自己的名义参加诉讼，诉讼主体适格。

    2.原、被告签订的合同书一份，证明此合同是双方当事人的真实意思表示，上面有双方当事人的签名，而且已经实际履行一年，该合同真实有效。

    3.国内特快专递邮件详情单，证明原告邮寄交纳房屋租赁费和供热费通知书，被告经签收已知晓。

    4．原告杜某某妻子褚某某交纳供热费收据一份，证明被告没有按照合同约定履行交供热费义务，原告替被告垫付。

    5.褚某某身份证一份、褚某某与杜某某结婚证、户口薄一份、房产证一份，证明原告杜某某与褚某某是夫妻关系，本案标的出租房是原告杜某某与褚某某夫妻共同财产。

    法院认为：本案系房屋租赁合同，应适用民法通则、合同法及相关法律调整。关于本案争议的合同效力问题，此份合同是双方当事人真实意思的表达，上面有双方当事人的签名，且已实际履行一年，也不属于法定的合同无效的情况。因此原、被告签订的租房合同有效，双方应按照合同约定，履行合同义务，违约方应承担相应的赔偿责任。

    根据合同法合约自由的原则，当一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中的租房协议第二年并未实际履行，一方可以要求违约方承担违约责任，而不适宜强制要求对方继续履行。并且本案中原、被告的租赁合同也约定，“乙方应在每年的一月份将一年的房租费付清，如乙方不按时交纳房租费，甲方有权将商服楼另行出租，后果由乙方负责。”乙方也就是被告已用行动（不交纳下一年的房租费）表示不再租赁房屋了，而原告在指定的期限内没有收到房租费后，应及时联系被告同被告协商解除合同。但另一方面，被告主张解除合同，也应当通知原告，被告在房门上粘贴字条的行为属单方行为，不能证明通知了对方。同时被告也未能提供其他相关的证据证明房屋进行了交接，没有原告的签收，也没有中间人证实。因此，争议房屋从2012年1月10日空置至今，双方在处理上均有不当之处，这部分损失应由双方承担。另外，原、被告签订的房屋租赁合同是两年，而被告在租赁一年后不再承租，应当承担对此给原告造成的损失，虽然被告主张是原告不再租给他了，但没有相关的证据，而且解除合同也应当按照一定的程序。被告主张原告网吧营业执照超期多年不年检等问题，与本案的房屋租赁没有直接关系，不在本案的调整范围之内，被告可另行主张。综上，本院酌情裁定由被告赔偿原告租房损失2000.00元。

    关于双方争议的取暖费问题，由于取暖费是按照一年为一个周期交纳，2011年的取暖费是在被告承租的期限内产生的，双方合同约定取暖费由乙方也就是被告承担。被告虽然主张报停了，但手续不齐全，也未能得到汽车公司一队的认可。因此原告垫付的取暖费5048.25应由被告承担。

    依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，作出如下判决：

    1.解除原告杜某某与被告姜某某之间的房屋租赁合同。

    2.被告姜某某给付原告杜某某房租损失2000.00元。

    3.被告姜某某给付原告杜某某供热费5048.25元。

    4.驳回原告杜某某其它诉讼请求。

    本案受理费219.00元，由被告姜某某承担。

    （二）法官说法

    本案属于房屋租赁合同纠纷，随着我国房地产事业的发展，房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷案件层出不穷，尤其是房屋租赁合同纠纷案件，这类案件特点主要体现在：1、一方违约单方面终止合同；2、房屋修缮问题纠纷；3、房屋租赁期间添附所有权归属纠纷；4、房屋转租纠纷；5、房屋租赁方不按合同约定使用房屋。本案争议的焦点为以下几点：1、合同的效力问题；2、合同是否因被告姜某某单方面主张解除而解除，被告姜某某的行为是否构成违约；3、夫妻关系存续期间，夫妻一方签订的租赁合同是否对另一方具有法律效力。

    1.本案房屋租赁合同的效力问题

    本案房屋租赁合同是合同双方协商一致订立的，是合同双方遵循合同平等、自愿原则订立，是双方真实意思的表示。根据我国合同法的规定，合同在一般情况下，成立即生效，本案房屋租赁合同的订立意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规及第三人的合法权益，合同不存在可撤销、无效情形，而且合同不附条件、附期限，因此此份合同真实有效，合同双方，出租方和承租方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。

    2.合同是否因被告姜某某单方面通知而解除，被告姜         某某是否构成违约

    根据我国合同法规定，合同解除情形包括两种：1、双方在不违反法律的情况下，可就消灭有效合同达成意思表示一致，协议解除合同。2、合同订立时，双方就合同的解除作出约定的，当符合约定解除情形发生时，合同一方可以单方面解除合同。3、一方发生不可抗力，发生方与对方均享有法定解除权。4、一方明确表示不履行主要债务构成根本违约，使合同的主要目的无法实现的，非违约方有权解除合同。本案承租方（被告）不符合上述条件之一，没有单方面解除权，双方又没有协议解除合同，因此姜某某不具备解除合同的条件。本案租赁合同的期限为两年，承租方（被告）在第二年开始时拒不交付房租，其行为已经构成根本违约，出租方（原告）可以解除合同，本案被告主张原告早就不想将房屋出租给他，但不能提供证据证明，因此无法证明原告违约。

    3. 夫妻关系存续期间，夫妻一方签订的租赁合同是否对另一方具有法律效力。

    夫妻关系存续期间，夫妻财产除特殊情形归夫妻双方共同所有，由夫妻一方婚后用共同财产购买的房屋，虽然房屋登记在一方名下，仍应认定为夫妻共同财产。夫妻共同财产关系属于共同共有关系，夫妻共同财产双方有平等的处理权，双方处分共同财产有相互代理权。夫妻一方签订的合同，合同的内容涉及到夫妻共同财产的，第三人相信该签订合同的行为是夫妻共同决定的，该合同有效。本案虽是原告单方面与被告签订租赁合同，但此合同得到原告妻子的认可，该合同有效。